某某大厦装饰装修工程可研，某大厦装修改造工程

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名称为某某大厦、底层性质是商业、上面性质是住宅的、一般产权为50年的房子，能不能买卖？

首先楼主弄混淆了产权和使用权的概念。

房产证或不动产权证所指的房产产权是拥有物权所有权的，一般没有使用占有时间限制的。通俗讲50年，100年都没问题。

您所指的50年产权其实是该楼盘所占用的土地使用权。因为我国的法律规定，个人或单位组织是没有土地所有权的，所有权归国家或村集体所有。即是国有土地和集体土地之分。

国有土地使用性质又分划拨和出让。划拨的一般不特别约定使用年限，但使用用途有严格的规定，通常不能直接上市交易。

出让性质的土地就有使用年限了，居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。

您所指的就是综合用地使用年限。因为工业或商业用途会产生效益价值的，国家设计预留了土地增值部分可以征税的口子。

这类房产是可以自由交易的，也不用担心产权问题。即是土地使用年限到期，自动顺延，不影响继续占有使用，盈利增值的商业工业地产可能征收点土地收益金，这种土地使用税也是很少的，对上面的一般普通住房的影响微乎其微。

首先你要分清楚一点的是，它都是属于商住楼，还是说底层是商铺，上面是公寓式的住宅？

一般来说50年产权的话，这是商住楼，和50年产权的公寓。商住楼的话1楼是底商上面2~4层属于住宅，但是它的产证的年限是50年。而且在你出售的时候，1楼的商铺是做商业过户2~4层的住宅是做普通住宅过户。而公寓的话是属于商业过户，过户费用会比较高，但是是公寓的话，那么就不建议你购买。对于你自己居住或者后期出手，都不是非常的好。

住宅都是70年的使用权，比住宅有投资性的就是商住楼，1楼底商，其他住宅，它的产权年限是50年，为商住楼的话是综合性用地，按照国家规定综合性用地的使用年限是50年。所以你要先分清它的用地性质，然后来确定适不适合你投资购买？

有两种情况：

1、商业用地，产权不是70年。但有规划部分是住宅性质的，产权为70年。但这种是以商业为性质的，居住氛围不高，人员会较为混杂，转手比较难。存在一定的风险性。

2、商业用地，产权不是70年，规划为类住宅，一般产权是40年或者50年的。这种风险性最高。首付50%，贷款10年，居住氛围跟一般的住宅小区规划相差不大，但是转手慢。如有涉及学区问题，该类住宅一般无法参与学区房。

底层是商业，上面是住宅，产权为50年，这样的房子肯定是属于商业性质的，再加上写着某某某大厦，商业房有一些特点，水电费是走商业的，价格比民用的高一倍，物业费也一样，也就是说住在里边儿，生活成本比较高，一般会当作，度假酒店，或者写字楼出租，或者有住的人，也有办公的人，这样的楼，上面的人员结构比较复杂一些。

房子肯定能买卖，但是作为商业房，买卖的时候税费比较高，交易税按照3%来计算，而且有个人所得税是按照，差价的20%或者总价的2%收取，至于说交易的时候，评估费，交易费，这些肯定有，包括印花税，制图费，证件费用，还有一些税金，是根据增值幅度来计算，增值部分，还要交纳增值税，5.5%左右，增值的部分还要交纳土地增值税，土地增值税是房价总价的25%到30%计算土地价格，计算出土地价格，根据增长幅度，收取百分之30%到60%的土地增值税，大概就这么多税费，说的比较复杂一些，因为这里面有买家税，有卖家税，可以说除了交易税，评估费，交易费，证件费用，剩下的都是卖家税，至于谁来出，交易的时候再商量。

购买这样的房子，首付最低50%，也就是说，按揭额度最高50%，利率都是标准利率，而且贷款年限最高20年，不受限购影响，但是购买这样的房子，没有任何的边际价值，也就是说户口，学区，这类价值是没有的，只能居住，或者出租出去。

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