物业永远不会告诉你的十件事（物业永远不会告诉你的十件事情）

虽然现在他们已经更名为物业服务公司，但很多时候他们的身份仍然是“经理”。物业管理公司是社区的“总管家”。它掌管着属于你但不为你所知的设施资源、公共财产和各种收入。你以为你对自己居住的社区比较了解，但这里其实存在很大的信息不对称。本质上，物业管理公司销售的产品只有一种，那就是服务。但很多时候，你并不知道自己买的是什么。

1、开发者有时相当于“上级部门”

目前，比较常见的物业分为两类：独立物业公司和开发商附属的物业公司。一位物业公司经理表示：“成立物业公司的门槛比较低，注册资本必须达到30万元，具有中级职称的会计师和管理人员就足够了。”这也造成了物业公司的标准参差不齐，大多数情况下都是靠人脉拿下社区项目。或者开发商直接委托“自己人”经营的物业公司。

从法律角度看，业主与物业公司具有直接合作关系，签订委托管理合同并缴纳物业费。然而，在新小区建成之前，开发商一般会委托物业公司介入新物业的管理。因此，相比购房者的满意度，他们其实更关心开发商的态度。他们常说会和开发商沟通，甚至投诉开发商。想一想，有些时候，开发商就相当于上级部门，要讨好你就来不及了。向你抱怨只是一种“拖延战术”。

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2.他们一半的身份是“经理”

2007年10月1日起施行的《物业管理条例》虽然将“物业管理企业”改为“物业服务企业”，但这本质上改变了物业公司的职能从“管理”到“服务”业主。但由于物业管理公司掌握着公共资源，熟悉社区情况，作为最高质量的三级服务级别，也要求对业主基本信息和物业基本信息进行登记和管理。物业管理公司往往履行住宅区公共管理的大部分职能。它是街道、社区的驻地管理助手。因此，一家物业管理公司能否扎根，往往意味着它与社区、街道建立了良好的关系。

因此，业主即使成立委员会进行自标，也想解雇自己不满意的原物业公司。然而，物业管理公司有两个主要靠山：开发商和街道。他们常常有办法让新业主主动撤离。 “比如给点补偿就可以了。”一位前物业管理公司员工表示。

3、亏损是假的，毛利率一般在30%左右。

房地产公司应该算是轻资产公司中最轻资产的。就连办公空间也是免费的，当然，几乎全部都在地下室。虽然物业公司坚称保本、微利，但真实情况应该更“赚钱”。很少有物业公司在合同到期后主动离开，这是显而易见的。一位业内人士表示，在北京经营房地产公司几乎不亏本，“年毛利率在30%左右”。

由于大多数物业管理公司先收取固定费用，然后再提供服务，服务成本越低，利润就越大。最常见的技巧是降低维护成本。一位前物业项目经理表示，“减少绿化浇水、修剪的频率；减少电梯维护；有的物业每月收取0.2元/平方米的建筑外立面清洁费。其实，每年清洁一次就很好了。”新社区可以几年不洗，这笔费用就是纯收入。”

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4、电梯广告位的钱花在哪里很难知道。

新物权法规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权属于全体业主。在这些共享场所经营广告，首先必须获得业主委员会的批准，收入也应属于全体业主。据一位前物业公司员工介绍，“物业公司的大部分收入来自于电梯、外墙广告收入和停车位费，一部电梯的广告费一年大概在15万元左右。”即使账上可以看到，也不会分配给业主，因为按照规定，应该用来补充物业费、业主的其他费用，或者维修基金和住房专项资金的不足。分配给房子的水电费，物业可以从中收取一些管理费。关键问题是，房屋维修资金和公用事业资金都花在哪里了？业主往往知道他们理论上赚了多少钱，但不知道这些钱是如何花的。业主与物业管理公司之间存在着共同的“分歧”。信息不对称”。

5、您能享受到的“免费保修期”很短

如果家里的东西出现故障，物业管理人员上门维修时往往会收取维修费，因为物业公司声称他们只负责维护“公共区域”。事实上，您家中的墙壁、天花板、地板、门窗、五金件、管道、洁具、灯具、电器开关等都有2个月到1年的保修期。但开工日期从项目竣工验收之日起计算。有些免费维修甚至在您买房之前就过期了。防水、暖气、各类管道等设施的保修期会较长，一般在2年至5年之间。

事实上，即使电梯坏了，你可能仍然需要付费。物业管理公司人士表示：“电梯使用寿命到期后，公用事业基金可以用来购买新电梯，不足部分由业主平摊，但这笔基金的启动需要签字。”并经2/3以上业主同意。”

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6.地下空间是最赚钱的

通常小区规划停车位的产权属于开发商，这部分车位费也属于开发商。规划外停车位停车费的去向与广告费类似。一位前物业公司员工表示，社区“最赚钱”的部分并不是会所、商店等地上公共区域，而是地下空间。对于社区内的会所、幼儿园等机构来说，这些都是公共配套设施和场所，是有成本运营、为业主提供服务的。大多数小区都掌握在开发商手里，物业只能帮忙管理、分担一笔。基本物业费收入。 “地下空间，有一部分所有权属于人防，有的地区，人防不收费。有的地区，每年需要交管理费，但也只有1.5元到3元左右。”每平方米，20万平方米，一年只需要缴纳30万元左右，如果业主将其改造成车位，或者直接出租，年收入可达上百万，如果不追查产权，这当然也会成为业主的利润来源。”

7、他们还利用“免费保修期”来省钱

这个“免费保修期”是指他们实际上不需要支付任何维修费用的期限。对于新建小区，所有设备都是新的，第一年的维护责任由设备制造商承担。未来2到4年不容易出现故障。在此期间，一半的物业费由物业管理赚取。比如绿化费，业主入住时，物业管理公司每年收取0.55元/平方米。但如果新小区绿地没有完工，那么这笔费用就直接流向物业管理公司，不收取任何费用。任何人都会注意到，明年就会使用绿地。项目建成后，仍将收取绿化费。仅绿化费一项，物业管理公司一年就赚几十万。如果小区规模很大，物业公司光靠绿化费就赚到上百万元是很容易的。

鉴于此，不少地产公司喜欢接管新建小区。一位地产专家表示，“对于10年以上的小区，随着积累的问题日益暴露，很少有物业公司对其感兴趣。”

8、物业管理费面议

物业费不应由物业公司自行制定。对于一些基础项目，物业管理条例明确规定了收费标准。其余服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主可与物业公司协商定价。基本依据是服务标准。 “比如要求门卫必须有两个，走廊玻璃每周要擦洗多少次。”一位物业经理举了一个例子。

如果物业管理公司提出提高物业费，原因可能是商品价格上涨或人工成本增加。 “以前2000左右请个保安才800多元，现在要1500、1700元。”这个时候就需要关注他们是否在减员、补满名额。现在管理规定要求物业管理公司公布费用收支情况，业主有权查账。 “一个可行的解决办法是，业主委员会用公款聘请专门的审计机构，帮助分析物业费收支情况。”一位人士表示。房产专家表示。

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9.发生入室盗窃时，有时会要求赔偿

物业公司的工作人员喜欢强调，他们的责任从你的门外开始，公共区域就是他们的服务范围。但如果发生入室盗窃，一位物业专家表示，“物业是否因管理疏忽而承担相应责任，取决于物业管理合同中的安全义务。”比如是否有3人24小时巡逻、是否安装摄像头等。死角，小偷进出时保安人员是否值班，是否询问进入小区的陌生人。如果调查和司法机关认定盗窃是由于保安人员的疏忽造成的，物业公司也将承担赔偿责任。

社区摄像头录像是协助侦破盗窃行为最重要的辅助手段之一。鉴于对隐私的担忧，可以要求物业仅在公共场所安装，屏蔽私人场景的视频，并防止相关监护人传播或泄露。

10.它们只是水、电、煤气公司的代言人。

近20年建成的大部分商品住宅小区，水、电、燃气等费用都是由业主通过银行直接向水、电、燃气公司缴纳。虽然每当有管道检查或限供时，物业公司都会张贴通知或打电话，但它们只是一个喉舌。无论你愤怒地投诉多少次，他们都不会代表你与相关能源供应公司交涉。很多时候，你催促物业解决这种问题是没有用的。

只有一种情况，物业管理公司可能对水、电、燃气公司产生一定的影响。就是物业公司帮他们上门收取水电费，并且会和相关公司有合作协议。但效果有限。他们通过这项业务收取的服务费来自征收单位，而不是业主。得罪这些垄断行业的赞助商是不好的。